الزيد:العقار الذي يتم قيده وفقاً لأحكام النظام يكون له حجية مطلقة في الإثبات

جريدة الرياض - الأربعاء 1434/9/22 هـ2013/07/31 مالعدد : 16473

وكيل وزارة العدل المساعد للتسجيل العيني للعقار المكلف..
الزيد:العقار الذي يتم قيده وفقاً لأحكام النظام يكون له حجية مطلقة في الإثبات

الرياض - الرياض
قال وكيل وزارة العدل المساعد للتسجيل العيني للعقار المكلف الشيخ أسامة بن عبدالله الزيد إن نظام التسجيل العيني للعقار يتميز عن أنظمة تسجيل العقار الأخرى التي تسمى أنظمة التسجيل الشخصي بعدة مزايا من أهمها أن العقار الذي يتم قيده وفقا لأحكام النظام يكون له حجية مطلقة في الإثبات بحيث لا يمكن الاعتراض على ما قيد بالسجل العقاري. وأكد في حديث صحفي بمناسبة إعلان وزارة العدل بدء تطبيق التسجيل العيني للعقار بمدينة الرياض أن التعاملات العقارية التي تجري على العقارات الواقعة في المناطق العقارية المحددة المطبق عليها نظام التسجيل العيني للعقار يلزم إصدار صك ملكية، باستبدال هذا الصكوك الصادرة من كتابات العدل والمحاكم بصكوك صادرة من إدارات التسجيل العقاري والتوثيق.
مزايا النظام
* أعلنت وزارة العدل بدء تطبيق التسجيل العيني للعقار في مدينة الرياض.. ماهي مزايا هذا النظام عن غيره من الأنظمة العقارية؟ وما فائدة المواطن منها؟
- يعتبر نظام التسجيل العيني للعقار من الأنظمة العقارية التي تثبت الحالة الفنية المساحية والقانونية للعقار سواء كان أرضاً فضاءً أو مبنى حيث يتم تسجيل العقار بحالته على الطبيعة ويتم وصف هذا العقار بجميع مكوناته من مبان ومنشآت وغير ذلك ويتم تسجيل جميع الوحدات العقارية، أي كل قطعة من الأرض سواء مملوكة للأشخاص أو قطعة أرض مخصصة للمنفعة العامة وأملاك الدولة.
لا يحق لأي أحد الاعتراض على ما قُيّد في السجل العقاري إذا كان على الوجه الشرعي والنظامي
ويتميز نظام التسجيل العيني للعقار عن أنظمة تسجيل العقار الأخرى والتي تسمى أنظمة التسجيل الشخصي بعدة مزايا من أهمها أن العقار الذي يتم قيده وفقا لأحكام النظام يكون له حجية مطلقة في الإثبات بحيث لا يمكن الاعتراض على ما قيد بالسجل العقاري، وهذا يعطي التعاملات التي تجرى في السجل العقاري أمانا أكثر من غيره من أنظمة التسجيل. ويمتاز بأنه يمكن قيد جميع التصرفات العقارية المتعلقة بالعقار ومنها القسمة العقارية والوصية والوقف والميراث والرهن وحتى قيد عقود الإيجار والسندات التي ترد على منفعة العقار والمخالصات والحوالات والأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك، بمعنى إن السجل العقاري يمتاز بالقيد المطلق لهذه التصرفات العقارية، كذلك من مزاياه أن التسجيل العيني يتعامل مع عين العقار بحيث يتم تسجيله من واقع الطبيعة وذلك بوضع علامات تحدد كل عقار ويتم رفع ذلك ميدانيا من قبل مهندسين ومساحين مكلفين لهذا الغرض مما يعطي النظام الدقة في إثبات حالة العقار من حيث الموقع والحدود والأطوال والمساحة الدقيقة ووفق احدث الأنظمة المساحية بتحديد نقاط الإحداثيات لهذا العقار.
* وهل مالك العقار مخير في تسجيل عقاره في السجل العقاري أم هو إلزامي على جميع ملاك العقارات ؟
-النظام أتى بمبدأ أن القيد في السجل العقاري إجباري على جميع الوحدات العقارية وذلك بشكل تدريجي في مناطق المملكة، حيث تقوم الوزارتان (وزارة العدل ووزارة الشؤون البلدية والقروية ) لكونهما المختصتين في تنفيذ النظام بتحديد مناطق معينة يبدأ تطبيق النظام بها وهذه المناطق يلزم ملاك العقارات فيها التقدم بطلب قيدها في السجل العقاري لدى إدارات التسجيل العقاري والتوثيق في المنطقة التي يقع العقار داخل اختصاصها، وعلى ذلك فإنه يلزم تقديم جميع الصكوك والمستندات لهذا العقار أثناء مرحلة القيد الأول لدى القاضي المشرف على القيد الأول ليتم قيد هذه الصكوك والمستندات في صحيفة الوحدة العقارية وإصدار صك ملكية لهذا العقار واستبدال الصكوك التي بأيدي الملاك، ويلزم من ذلك أن الصكوك التي لم تستبدل لايتم التعامل بها في السجل العقاري.
* هل تقصد أن الصكوك التي بيد ملاك العقارات الواقعة في هذه المناطق العقارية المحددة لا يمكن بيعها عن طريق كتابات العدل ؟
-نص النظام أن التعاملات العقارية التي تجري على العقارات الواقعة في المناطق العقارية المحددة يطبق عليها نظام التسجيل العيني للعقار بمعنى أنه يلزم إصدار صك ملكية وفي نظام التسجيل العيني للعقار ولا يتم ذلك إلا في حال استبدال هذا الصكوك الصادرة من كتابات العدل والمحاكم بصكوك صادرة من إدارات التسجيل العقاري والتوثيق.
امتناع مالك العقار
* في حال امتنع مالك العقار من التقدم بطلب قيد عقاره في السجل العقاري ما العمل ؟
- يعتبر امتناع ملاك العقارات عن التقدم لقيد عقاراتهم في السجل العقاري من المعوقات لتطبيق النظام وذلك لعدم معرفتهم بأحكام النظام وقد سعت الوزارة بالتعاون مع وزارة الشؤون البلدية بإعداد حملة توعوية بالنظام وأحكامه وطرق تطبيقه وذلك وفق خطة إعلامية تشمل عقد ورش عمل توعوية وكذلك التوعية في جميع الوسائل الإعلامية سواء المسموعة والمرئية والمقروءة.
وتسعى الوزارة لحث ملاك العقارات التي تقع ممتلكاتهم ضمن المناطق العقارية المحددة بسرعة التقدم بطلب قيد عقاراتهم في السجل العقاري، ومن المعلوم أن النظام يشمل على مدد محددة سواء في تقديم الطلبات وأعمال التحديد والتحرير والتي من ضمنها الأعمال المساحية الفنية الميدانية ومدد للاعتراض على هذه الأعمال وفي حال لم يتقدم مالك العقار بطلب القيد فقد يفوت حقه بانتهاء هذه المدد.
طلبات القيد في السجل العقاري
* هل لكم بتوضيح عن هذه المدد التي نص النظام عليها.
-أولاً: ما يتعلق بتقديم طلبات القيد في السجل العقاري ففي حال اصدر معالي وزير العدل قرارا بتحديد المنطقة العقارية والتي يقع العقار فيها فإن النظام حدد مدة بما لا تزيد عن تسعين يوما من تاريخ صدور هذا القرار وهي مدة تقديم الطلبات للقاضي المشرف على القيد الأول في هذه المنطقة.
ثانياً: هناك مدة لأعمال التحديد والتحرير وهي تخضع في تحديد مدتها لاعتبارات منها عدد الوحدات العقارية التي تقع داخل هذه المنطقة والإمكانيات لدى جهات الاختصاص.
ثالثاً: بعد الانتهاء من هذه الأعمال يتم إعلان ما انتهت إليه هذه الأعمال في جداول تسمى جداول التحديد والتحرير وهي تتضمن جميع العقارات الواقع في المنطقة العقارية ومدة إعلان هذه الجداول ستين يوما يحق الاعتراض على نتيجة أعمال التحديد والتحرير خلال هذه المدة لدى القاضي المشرف على القيد الأول في المنطقة العقارية.
رابعاً: هناك مدة للاعتراض قررها النظام في حال تم قيد العقارات في السجل العقاري وهي سنة من تاريخ القيد ويمكن لوزير العدل تمديد هذه المدة إلى مدة تصل إلى سنة أخرى فقط. كما يمكن الاعتراض على ما أدرج في السجل العقاري لدى المحكمة المختصة خلال سنتين من تاريخ القيد في السجل إذا ظهرت أدلة أو وثائق جديدة لم يتيسر أبرازها من قبل.
* بعد انتهاء هذه المدد هل يحق لأي احد الاعتراض على ما قُيّد في السجل العقاري؟
- لا يحق لأي احد الاعتراض على ما قُيّد في السجل العقاري وكان هذا القيد على الوجه الشرعي والنظامي وهذا من المزايا التي أتى بها النظام فهو يعطي ما قُيّد في السجل العقاري الحجية المطلقة في حال قيد وفق أحكام النظام وعلى الوجه الشرعي والنظامي.
الجزاءات والمخالفات
* يتضمن النظام مواد عن الجزاءات حدثنا عن المخالفات التي قد تحصل ويستحق المخالف هذه الجزاءات؟
- بين النظام عن هناك عقوبات مالية على المخالفين لتطبيق النظام ومن ضمن هذه المخالفات التوصل بسوء نية إلى قيد عقار بغير اسم مالكه أو ترتيب حق عيني عليه دون وجه حق أو إقامة دعوى كيدية كذلك تغيير علامات تحديد الوحدات العقارية أو إتلافها، والإخبار أو الشهادة بحق عيني لا وجود له أو الامتناع عن الإخبار بوجود حق عيني يعلمه وغير ذلك من المخالفات التي نص النظام على تحديد الجزاءات عليها.
* في حال امتنع أي من الملاك تقديم الصكوك والمستندات التي تدل على عقاره هل يستحق العقوبة ؟
-نص النظام في المادة الرابعة والسبعين على عدة مخالفات من بينها الامتناع عن تقديم المستندات الدالة على الملكية وذلك بالامتناع عن الحضور أمام القاضي المشرف على القيد الأول لمباشرة إجراءات التحديد والتحرير، ولهذا تحث الوزارة جميع ملاك العقارات الوقعة في المناطق العقارية المحددة والتي تم الإعلان عنها عدم التأخر في تقديم ما لديهم من صكوك ومستندات والإرشاد إلى أملاكهم وحقوقهم حتى لا يقعوا تحت طائلة الجزاءات المنصوص عليها في النظام.

مرسوم ملكي رقم م/ 6 بتاريخ 11/ 2/ 1423هـ بالموافقة على نظام التسجيل العيني للعقار
قرار وزير العدل رقم 4497 بتاريخ 14/6/1425هـ بالموافقة على اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار 
اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار
 التسجيل العيني للعقار ... نظام وتنظيم